Глобальная оттепель

Размещено в разделе «Новости» 06 апреля 2011 годаКод для вставки в блог
 
Глобальная оттепель

«На мой взгляд, в Смольном понимают жизненную необходимость реанимации промышленных территорий, потому что город задыхается без свободных площадок под строительство», - говорит заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, но тут же добавляет: «По моим подсчетам, при нынешних темпах решения проблемы редевелопмента она будет актуальна у нас еще примерно лет 300-400».

 

Стратегия на троих

 Действительно, за последний год сразу три крупных предприятия решили переехать из центра Петербурга на его промышленные окраины, высвобождая привлекательные для застройки участки. Все эти проекты уже получили статус стратегических. Помимо звучного названия, этот статус дает инвесторам вполне конкретные преимущества: выкуп земли под новым предприятием по льготной цене (обычно почти вдвое ниже рыночной), помощь профильных комитетов в согласовании проекта, налоговые льготы и прочее.

    В августе 2010 года стратегическим стал проект ОАО «Силовые машины» по строительству завода энергетического оборудования в промзоне «Ижорские заводы». Он реализуется в рамках вывода мощностей концерна, рассредоточенных сегодня на трех площадках, в том числе в центре Петербурга. Этот проект предусматривает сначала создание нового производства на площадке Ижорского завода в Колпино, а уже затем перевод сюда существующих предприятий - Ленинградского металлического завода (ЛМЗ), «Электросилы» и Завода турбинных лопаток. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 9,8 млрд рублей. Финансирование из городского бюджета не предусмотрено. Сейчас ведется инженерная подготовка территории площадью 25 га под застройку. Возведение первого пускового комплекса намечено на начало 2012 года, к концу 2013-го здесь обещают выпустить первую турбину. По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) Алексея Чичканова, в результате перебазирования предприятий «Силовых машин» высвободится более 114,2 га земель в других частях города: около 42,2 га на Свердловской набережной (площадка ЛМЗ), 32 га на проспекте Седова (Завод турбинных лопаток) и почти 40 га у станции метро «Электросила» (одноименное предприятие). Концепцию редевелопмента этих площадок разрабатывают специалисты Colliers International SPb. Как сообщили в компании, уже подведены итоги архитектурного конкурса по развитию территорий ЛМЗ и «Электросилы». По планам их большую часть займет жилье. В остальном вполне стандартный набор: бизнес-и торговые центры, кафе и рестораны, паркинги, а также детские сады, школы и поликлиники. По словам директора по внешним инвестициям ОАО «Силовые машины» Андрея Пищикова, работы начнутся с участка площадью около 7,2 га за станцией метро «Электросила». «Статус этой земли уже сменился (видимо, самостоятельно. - Прим. CRE) с промышленной на жилую. После перевода производства в этом году можно будет начинать снос старых построек и проектирование нового комплекса общей площадью более 220 тыс.кв. м, из которых 80% будет отведено под жилье», - сообщил он.

    В марте 2011-го городские власти подписали схожее соглашение с другим петербургским предприятием - ОАО «Концерн ПВО "Алмаз-Антей"». В его рамках на площадке Обуховского завода в Невском районе будет создан производственно-технологический комплекс. Здесь разместятся сразу пять дочерних компаний концерна: «Обуховский завод», «Завод радиотехнического оборудования», «Конструкторское бюро специального машиностроения», «ВНИИ радиоаппаратуры» и «Институт радионавигации и времени». В результате переезда освободится 48 га городских территорий, в том числе значительные площади в исторической части Петербурга (например, на Лермонтовском проспекте и Обводном канале). Полностью завершить перевод планируется к 2015 году. Объем требуемых инвестиций оценивается в 15 млрд рублей.

    Но самый крупный и неоднозначный проект редевелопмента связан с перебазированием одного из старейших судостроительных предприятий России и вообще первого промышленного предприятия Санкт-Петербурга с территории Адмиралтейского района на остров Котлин, близ Кронштадта. Соответствующее соглашение между городом, Объединенной судостроительной корпорацией (ОСК) и «Адмиралтейскими верфями» было подписано в июне 2010 года. Сейчас предприятие занимает около 16 га на Ново-Адмиралтейском острове в историческом центре города (между одноименным каналом, Большой Невой и Мойкой). О перспективах застройки острова с прекрасными видовыми характеристиками элитным жильем, высококлассными бизнес-центрами и гостиницами говорят уже не один год. Однако так реально приблизиться к реализации этих планов удалось только сейчас.

Перевод мощностей «Адмиралтейских верфей» предполагается осуществить в несколько этапов. Сначала производство будет выведено на соседний Матисов остров, где предприятию принадлежит более 20 га земли. После чего поделят Ново-Адмиралтейский остров на три части. На одной из них (около трех гектаров) будет построен новый мост через Большую Неву, который свяжет Адмиралтейский район с Васильевским островом и станет дублером ныне действующих Николаевского и Дворцового мостов. Два других участка городские власти выставят на торги, средства от которых направят на переезд предприятия. Аукционы по Ново-Адмиралтейскому острову обещают провести уже в этом году. Будет ли его территория продана единым лотом или разделена на отдельные участки, пока не решено. Но, по предварительным оценкам, здесь можно будет построить более 200 тыс. кв. м различного назначения - жилья, офисов, торговых и социальных площадей.

    В перспективе «Адмиралтейские верфи» переведут в Кронштадт, где для них уже подобрана площадка примерно в 100 га. Здесь с нуля планируется построить современные судоверфи. Финансирование этого проекта будет смешанным. На него пойдут как средства ОСК и «Адмиралтейских верфей», так и деньги из федерального бюджета. Это будет заключительный и самый затратный этап редевелопмента. На реализацию всего проекта, по прогнозам, понадобится восемь лет и 20 млрд рублей.

    Концепцию и бюджет перебазирования судостроительных мощностей с Ново-Адмиралтейского на Матисов остров обещают подготовить к апрелю этого года. К этому времени должны быть утверждены и результаты историко-культурной экспертизы по восьми объектам «Адмиралтейских верфей», признанным памятниками промышленной архитектуры. Еще пять корпусов предприятия, не являющиеся объектами культурного наследия, предназначены к сносу для прокладки подъездных путей к новому мосту.

   По словам губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, из Ново-Адмиралтейского острова будут делать «район, доступный всем горожанам, с красивой архитектурой и зелеными насаждениями».

   Примечательно, что в начале этого года с поста генерального директора «Адмиралтейских верфей» ушел Владимир Александров, занимавший эту должность в течение 26 лет. При этом он резко раскритиковал в радиоэфире планы города по строительству моста через территорию предприятия. По его мнению, без ущерба для завода мост можно начать строить не раньше 2015 года, когда будет выполнена имеющаяся производственная программа предприятия и станут более понятными перспективы его перебазирования в Кронштадт. «Городские власти обещали найти верфям инвестора, который выделит на переезд с острова $100-120 млн. Но такого инвестора пока нет», - отметил г-н Александров.

«Этот проект в части перебазирования «Адмиралтейских верфей» действительно вызывает много вопросов. Возможно, поэтому подписание соглашения о строительстве в Кронштадте новой площадки для предприятия, намечавшееся в феврале этого года, было отложено, - комментирует один из участников рынка, пожелавший остаться неназванным. - Однако городские власти не стали бы так поспешно продвигать проект, если бы за ним не стоял какой-либо крупный инвестор или даже группа инвесторов». Действительно, г-н Чичканов неоднократно заявлял, что заинтересованные в освоении острова инвесторы уже есть, однако пока их имена не разглашаются.

   «До кризиса редевелопмент промышленных территорий был одним из самых модных трендов. Что произошло сейчас? Несколько крупных предприятий   публично   заявили

о возможности или необходимости переезда. Среди них «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», «Алмаз». Однако мы не должны заниматься самообманом. Переселение заводов только тогда имеет определенный экономический смысл, когда оставшаяся территория кому-то интересна. Все остальное от лукавого», - предупреждает заместитель генерального директора, директор по управлению имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева. По ее мнению, главные вопросы, на которые необходимо ответить, прежде чем начинать процесс перебазирования предприятия: есть ли необходимая инфраструктура там, куда они переедут, как там обстоят дела с жильем, есть ли площадки, подготовленные для работы предприятий с I—IV классом опасности и прочее? «Мне и самой нравятся профессиональные проекты редевелопмента, когда на бывших промышленных территориях появляются красивые жилые дома и бизнес-центры. Безусловно, это направление надо продолжать. Но и промышленность должна существовать, нельзя вместе с водой выплеснуть ребенка», - заключает г-жа Зверева. По мнению же Алексея Чичканова, роль городских властей заключается в том, чтобы помочь предприятиям с наименьшими потерями осуществить задуманные планы по перебазированию. Во всех трех вышеупомянутых проектах, по его словам, перед городом стоят задачи ускорять согласование проектов (вплоть до корректировки генплана), участвовать в поиске инвесторов вместе с собственником недвижимости и выступать гарантом соблюдения перечисленных в соглашениях обязательств.

 

Частные инициативы

 Для реализации большинства проектов комплексного редевелопмента, по мнению экспертов, помощи городских властей недостаточно. В большей степени требуется сильный и стабильный финансовый партнер.

    Сегодня в Петербурге реализуется несколько таких проектов. Два из которых финансируются банком ВТБ и управляются его структурами - «Набережная Европы» и «Невская ратуша».

    Нельзя сказать, что кризис не коснулся этих проектов. Ряд корректив были внесены и в них. В частности, разбиты на очереди и смещены сроки реализации «Невской ратуши». Реализация проекта на месте трамвайного парка им. Смирнова в Дегтярном переулке началась в 2006 году, изначально его планировалось завершить в 2010-м. Вплоть до начала кризиса девелопер, казалось, легко и быстро идет к цели. В ноябре 2007 года были утверждены архитектурные решения «Невской ратуши». К весне 2008-го завершилось расселение общежития, на месте которого проектировался комплекс, затем снесены все здания и сооружения на стройплощадке. Летом того же года проект одобрил Градсовет. Однако затем его реализация притормозилась, и лишь в прошлом году заказчик обратился к городским властям с просьбой разбить ввод общественно-делового центра на три очереди и продлить сроки его строительства до конца 2014 года.

Общая площадь территории проекта составляет 6 га. Площадь будущих строений - 400тыс. кв. м. Раньше всех, к августу 2012-го, планируется завершить возведение основного здания вдоль Новгородской улицы площадью около 110 тыс. кв. м, в которое переедут городские правительственные учреждения, ныне размещенные вне Смольного.

    Строительство нового дома петербургского правительства начнется во втором квартале текущего года. Сейчас на стройплощадке идут подготовительные работы. При этом еще около полутора-двух месяцев уйдет на определение судьбы здания бывшей поликлиники ГУП «Горэлектротранс», которую ранее предполагалось снести, но позднее признали объектом культурного наследия.

    Реализация всего проекта займет около восьми лет. Объем инвестиций до кризиса оценивался в $700 млн. «Инвестиции останутся на прежнем уровне», - заявил недавно заместитель директора ООО «Охта Групп» (девелопер проекта) Константин Ковалев.

    Этим летом должен завершиться вывод оборонного предприятия ФГУП «Российский научный центр "Прикладная химия"» (ГИПХ) из центра Петербурга, на Петроградской стороне между Биржевым и Тучковым мостами. Здесь реализуется другой проект, финансируемый ВТБ, - «Набережная Европы». Специально для переезда научного центра были построены несколько зданий в поселке Капитолово Ленобласти и на улице Крыленко в Петербурге.

   Сам проект «Набережной Европы» в апреле должен пройти Главгосэкспертизу. Площадь под освоение - более 9,9 га. Но прежде чем начать строительство, девелоперу предстоит снос нескольких зданий и рекультивация земли. Переработка почвы необходима по санитарным нормам, поскольку из-за химических исследований ГИПХ земля может быть зара¬жена вредными соединениями. Одна только стоимость рекультивации предположительно составит около 4,5 млрд рублей. Общий объем инвестиций в проект - около 47 млрд.

   По словам управляющего директора банка ВТБ Александра Ольховского, строительство начнется со стороны Биржевого моста и стрелки Васильевского острова, постепенно передвигаясь к Тучковому мосту. Всего предстоит возвести 350 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 170 тыс. «квадратов» элитного жилья. Первые квартиры собираются выставить на продажу уже в конце нынешнего года, активные продажи намечены на конец 2012 - начало 2013 года. Также в комплексе разместятся торгово-офисный центр, гостиница, разноуровневый подземный паркинг и Дворец танцев Бориса Эйфмана по проекту голландского бюро UN Studio. Это здание станет архитектурной доминантой всей набережной и будет передано в госсобственность. В прошлом месяце стало известно, что ранее утвержденная смета Дворца танца в $300 млн может увеличиться, поскольку изначально учитывались только инвестиции в его строительство, без учета оборудования. Кроме того, по некоторым данным, увеличится и площадь объекта - с 15-18 тыс. до 22-25 тыс. кв. м. Инвестор готов выполнить работы под ключ, но при условии «финансирования грядущих изменений со стороны государства. Г-н Ольховский отмечает, что окончательная стоимость подобных объектов становится ясна на заключительных этапах проектирования, а любые предварительные подсчеты, основанные на примерах аналогичных объектов, грозят серьезными ошибками, поскольку строительство одного квадратного метра столь сложных сооружений может варьироваться от 1 до 15 тыс. евро. Так или иначе завершение строительства всех объектов «Набережной Европы» намечено на 2017 год.

    В прошлом году Смольный выбрал на конкурсе нового инвестора для острова Новая Голландия. Напомним, что прежде городские власти пытались передать остров под редевелопмент несколько раз. Сначала это была французская компания, которая вынуждена была отказаться от своих намерений в связи с финансовыми трудностями (это было еще до последнего кризиса). Потом в 2006 году в тендере победило 000 «СТ "Новая Голландия"» Шалвы Чигиринского. По его заказу архитектурное бюро Нормана Фостера разработало проект создания многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. Однако впоследствии г-н Чигиринский вышел из проекта также из-за финансовых проблем.

    Очередным инвестором проекта стало 000 «Новая Голландия девелопмент», аффилированное с Millhouse Capital Романа Абрамовича. Компания обязалась инвестировать в проект не менее 12 млрд, а также выплатить 300 млн рублей городу за право заключения инвестконтракта. Реализация проекта рассчитана на семь лет.

    «Мы ждем результатов нового международного архитектурного конкурса, который по заказу девелопера организует лондонский Фонд архитектуры, и планируем в апреле вынести актуальную концепцию развития острова на суд общественности», - уточняет Алексей Чичканов. По его словам, городские власти не имеют прямого отношения к этому тендеру. В закрытом состязании участвуют девять претендентов: это российские архитекторы Юрий Аввакумов и Александр Бродский, петербургское архбюро «Студия 44» Никиты Явейна, дизайнерская студия WorkAC (США), Office for Metropolitan Architecture и MVRDV (Нидерланды), Lacaton & Vassal (Франция), Dixon Jones (Вели¬кобритания) и David Chipperfield Architects (Великобритания Германия). Архитекторы уже получили все данные о действующих градостроительных ограничениях и режимах охраны.

    Сама идея развития Новой Голландии, по словам г-на Чичканова, трансформировалась. В нынешнем проекте нет современного Дворца фестивалей. Город не требует сооружать там подземный паркинг. «Чем меньше будет вмешательство в исторический облик острова, тем лучше. Основная цель - оживить это пространство, приспособив его в основном для культурной и досуговой функции. Мы хотим, чтобы в Петербурге появилась новая общественная площадка, подобная Дворцовой площади, куда стоит приехать вечером, где можно проводить значимые городские мероприятия, концерты под открытым небом и прочее», - заключает он.

     Похоже, сдвинулась с мертвой точки и реализация проекта «Апраксин двор». По данным КИСП, в этом году 12 корпусов рынка и земельные участки под ними будут переданы инвестору - 000 «Главстрой СПб» под реконструкцию. Эти работы будут производиться поэтапно, по мере освобождения комплекса от арендаторов, все еще ведущих здесь розничную торговлю. Проект приспособления памятников архитектуры Апраксина двора под многофункциональный деловой центр находится на утверждении КГИ0П. Общая площадь помещений комплекса составляет около 150 тыс. кв. м. Более трети из них предоставлялось в аренду 141 коммерческой организации. Как отметил Алексей Чичканов, все эти договоры уже расторгнуты: сотня арендаторов выселена, для 15 подыскиваются альтернативные помещения, еще с 26 арендаторами вопрос о выселении решается в судебном порядке.

     «Постановление городского правительства о приспособлении для современного использования нескольких корпусов в Апраксином дворе должно выйти в июне. Пока речь идет примерно о четверти территории комплекса. Практически все памятники сохранят свою конфигурацию. Инвестор по результатам историко-культурной экспертизы на это согласился», - утверждает г-н Чичканов. «От качества помещений, которые мы создадим в памятнике, напрямую зависит то, каких арендаторов мы туда привлечем. На территории Апраксина двора сосредоточено 57 памятников. Мы не в состоянии обеспечить сетевым ритейлерам витрины, потолки высотой минимум 3,5 метра, коммуникации в нужном объеме, из-за того что сильно ограничены рамками охранного законодательства. В результате мы под микроскопом изыскиваем разные возможности», - констатирует менеджер проектов ООО «Главстрой СПб» Анастасия Козлова.

 

Революция форм

В течение последних двух лет девелоперы неоднократно жаловались на сложности реализации своих проектов в связи с изменившейся конъюнктурой. Так, кризисное снижение спроса на офисную недвижимость сделало многие проекты нерентабельными.

    Если раньше большинство проектов, связанных с редевелопментом промышленных территорий, предполагали строительство именно бизнес-центров, то в кризис наметилась новая тенденция. Конъюнктура сместилась в пользу жилищного строительства. И виной тому, по мнению экспертов, не только сокращение спроса на офисы, но и дефицит территорий под застройку.

    «Из-за отсутствия свободных участков перспективные планы большинства игроков рынка жилищного строительства связаны с редевелопментом. Сегодня на месте бывших предприятий реализуются пять крупных жилых проектов общей площадью 345,3 тыс. кв. м, включая объекты бизнес-класса. На стадии проработок почти столько же», - подсчитала коммерческий директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова. Сама компания в кризис пересмотрела концепцию многофункционального комплекса на месте бывшего завода «Электрик» на проспекте Медиков в Петроградском районе. Здесь вместо офисов будет построен жилой комплекс с квартирами небольшого метража. Его возведение начнется в середине этого года.

  Значительной частью недвижимости судостроительного предприятия «Алмаз» на Петровском острове сейчас владеют структуры «Лен-стройматериалов». Холдинг планирует построить на 40 га земли элитный квартал. Объем инвестиций в проект оценивается в $2 млрд. Однако его реализация начнется только через несколько лет. «Петровский остров стратегически интересен, но для реализации проектов потребуется много времени и сил. Трудно представить элитный дом в окружении заводов, требуется его комплексное освоение, нужна консолидация участков, этот процесс идет, но пока там слишком много собственников», - оценивает перспективы генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.

    В 2010 году была разморожена часть проектов по строительству элитного жилья в западной части Петроградской стороны. Так, территории бывшего завода «Вулкан» продолжили осваивать компании ЛЭК и «Леонтьевский мыс». Первая уже подвела под крышу часть зданий своего комплекса «Премьер палас», вторая дошла до уровня пятого этажа на одном из корпусов. Кроме того, компания «Базис СПб» закончила нулевой цикл на своем объекте Lumiere.

    Через два года обещают начать строительство жилья на месте молокозавода «Петмол» в Московском районе. Предприятие принадлежит холдингу «Юнимилк», который еще в позапрошлом году вывел производство в промзону Парнас на севере Петербурга. На бывшей территории молокозавода на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала запланировано возведение 300 тыс. кв. м недвижимости, 70% из которых придется на жилье. Объем инвестиций в проект составит не менее $500 млн. Девелопер - московская Storm Properties. Недавно компания провела конкурс архитектурных концепций по этому проекту. Были получены концепции от пяти российских и западных архбюро. Однако с окончательным вариантом инвестор пока не определился.

      В 2010 году в Петербурге было заявлено множество проектов по возведению объектов на бывших промышленных площадках в сегменте массового жилищного строительства.

     Сразу три проекта намерен реализовать в ближайшие годы холдинг «ЛенСпецСМУ». Застройщик заключил рамочное соглашение с компанией «Росрегионпроект Девелопмент», предполагающее совместную подготовку проекта планировки 21 га территории «Московской-Товарной», ограниченной железной дорогой, Полтавским проездом, Кременчугской улицей и набережной Обводного канала. Четыре года назад по соглашению с ОАО «РЖД» ее реновацией занялся «Росрегионпроект». Девелопер рассчитывал привлечь в проект около $2 млрд и построить 800 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 300 тыс. жилых «квадратов», столько же коммерческих площадей и три гостиницы (на 250 номеров каждая). Градостроительную концепцию развития «Московской-Товарной» разработали архитектурная мастерская Евгения Герасимова и лондонское бюро Studio Egret West. Однако планы спутал кризис. Хотя к началу прошлого года железнодорожный терминал с этой территории и был перебазирован в промзону Шушары, будущее самого грузового двора оставалось неизвестным.

Холдинг «ЛенСпецСМУ» намерен принять участие в застройке части проекта. Речь идет о возведении жилья класса комфорт. Но о возможных объемах строительства говорить преждевременно.

   Также «ЛенСпецСМУ» договорился с «Вагонмашем» о покупке 13 га на Московском проспекте, 115. Сейчас на этой территории располагаются мощности предприятия. Но после освобождения цехов застройщик рассчитывает за 5-7 лет построить здесь около 200 тыс. кв. м жилья. Инвестиции в проект составят около $400 млн. По словам генерального директора ЗАО «Вагонмаш» Андрея Кабанова, предприятие рассматривает переезд на территорию дочернего Петербургского трамвайно-механического завода на Чугунной улице, где проектируется новый комплекс по производству вагонов метро.

    В августе прошлого года группа ЛСР объявила о планах по строительству жилого массива на Южном шоссе в Купчино. Для этого холдинг перебазирует в Ленобласть расположенное на месте будущей застройки кирпичное производство. На освободившихся площадках застройщик в 2013 году намерен начать возведение 410 тыс. кв. м жилья, а также коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры площадью более 100 тыс. «квадратов».

    Строительство жилого комплекса на территории в 1,59 га производственного объединения «Эскалатор» на Васильевском острове (между 17-й и 18-й линиями по Малому проспекту) в этом году начнет ЗАО «Фирма "Петротрест"». Его общая площадь составит 23,6 тыс. кв. м. Объем инвестиций - 1,5 млрд рублей. Завершить возведение комплекса планируется в третьем квартале 2013 года.

    «Из примерно 80 проектов редевелопмента, которые заявлены сегодня в городе, многие нуждаются в реконцепции из-за кризиса. Рынок жилья пострадал в меньшей степени, поэтому отказ от строительства офисных центров в пользу жилых комплексов вполне обоснован»,- резюмирует менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank SPb Игорь Кокорев.

 

Желания и возможности

 Однако это желание, к сожалению, не всегда осуществимо, в том числе из-за проблем градостроительного свойства. «Планы по развитию проектов в кризис, безусловно, пришлось корректировать. Но когда ситуация стала выправляться с точки зрения экономики, вступили в силу новые ПЗЗ. Это снова притормозило реализацию начатых девелоперами проектов. Нам, в частности, пришлось менять высотность уже согласованного проекта», - рассказывает директор по маркетингу ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова.

    С 2005 года компания осваивает территорию площадью более 5 га на Кондратьевском проспекте в Калининском районе. Ранее земля и расположенные на ней строения принадлежали ЛМЗ. Девелопер ведет поэтапную реконструкцию производственных площадей. Сейчас здесь уже действуют два бизнес-центра - «Кондратьевский» и «Фернан Леже». Общая площадь объектов превышает 26, 5 тыс. кв. м, арендопригодная - 16,6 тыс.

     При освоении территории компания столкнулась со свойственными для таких проектов проблемами. «Одно из зданий является памятником промышленной архитектуры, его реконструкция проводилась под бдительным контролем КГИОП. Необходимо было сохранить красно-кирпичные фасады и другие предметы охраны, но при этом сделать здание максимально функциональным и комфортным внутри: заменить коммуникации, установить современные системы вентиляции и кондиционирования, скоростные лифты и прочее», - поясняет г-жа Пашнова.

    Но на территории деловой зоны предполагается и новое строительство. «Проект очередного бизнес-центра проходил стадию согласования, когда были приняты ПЗЗ, которые сделали его реализацию в задуманном виде невозможным. В настоящее время ведется проработка новой концепции с учетом актуальных градостроительных правил и в соответствии с изменившейся конъюнктурой рынка», - констатирует Лидия Пашнова.

     На уже имеющейся в активе ИСГ «Сплав» земле на Кондратьевском, по ее словам, можно построить до 100 тыс. кв. м различных площадей. Но планы компании во многом зависят от намерений города по высвобождению смежной территории ЛМЗ. Пока эта зона остается промышленной, с вкраплениями деловой застройки. «Территория обширная, и мы надеемся, что впоследствии здесь разрешат строить жилье. Но для этого уже сейчас необходимо вносить соответствующие поправки в генплан», - убеждена она.

    «Основной юридический риск в проектах редевелопмента связан с тем, что они рассчитаны на несколько лет, а за это время законодательство успевает поменяться. К примеру, один из наших клиентов специально приобрел в Шушарах промышленную площадку под хлебобулочное предприятие. Однако по генплану именно такое использование в этом месте теперь запрещено. В данном случае помог бы административный ресурс. Что стоит городу не менять правила игры, зафиксировав их в соглашении с инвестором?» - интересуется советник no GR и ГЧП юридической фирмы «Качкин и партнеры» Григорий Овчинников.

      Не имеет возможности развивать свои крупнейшие проекты, пока в городское градостроительное зонирование не внесены изменения и генеральный директор группы компаний «Теорема» Игорь Водопьянов. Девелопер намеревался построить 600 тыс. кв. м жилья на территории, освобожденной от производственных мощностей ОАО «Пластполимер» и ОАО «Химволокно» в Красногвардейском районе. По расчетам г-на Водопьянова, для привлечения спроса на жилье в этом месте редевелопмент следовало начинать с восточного берега реки. «Но, несмотря на указания губернатора о выводе предприятий на периферию города, территория «Пластполимера» на генплане оказалась в зоне «П», где жилищное строительство не предусматривается. Теперь нам придется подождать, пока в генплан будут внесены поправки, меняющие функциональное использование данного участка», - говорит он.

    Сходная проблема возникла у «Теоремы» при редевелопменте территории бывшего ФГУП «Завод "Россия"» и смежных предприятий у развилки Свердловской набережной и Полюстровского проспекта, где производство давно свернуто. Здесь уже построен бизнес-центр «Бенуа» площадью 30 тыс. кв. м. В дальнейшем компания рассчитывала построить на оставшихся территориях еще 300 тыс. кв. м офисных и 60 тыс. жилых площадей. «В период кризиса строительство жилья, в отличие от офисной недвижимости, осталось рентабельным. Поэтому мы решили возвести жилой комплекс площадью 43 тыс. кв. м у Полюстровского пруда. Нам этого не разрешили, поскольку территория оказалась в зоне «Д», где по ПЗЗ жилая недвижимость не может занимать более 50%территории квартала», - продолжает г-н Водопьянов. Проект, по его словам, не состоялся не только из-за кризиса, но также из-за чрезмерной зарегулированности градостроительного законодательства. По оценке Игоря Водопьянова, городские градостроительные законы изначально были чрезмерно детализированны и не учитывали возможных изменений конъюнктуры. С аналогичными проблемами столкнулись многие застройщики. «Непрозрачные решения возникают не из-за жадности чиновников, а из-за косности и неповоротливости законодательства, которое при этом содержит множество внутренних противоречий», - считает бизнесмен.

    «Прежде чем говорить об участии государства в редевелопменте путем прямого финансирования, которое вряд ли возможно сейчас в значительных объемах, можно было бы решить уйму административных и юридических вопросов: на крупных территориях попадаются островки государственных земель, не подлежащие выкупу (проезды, проходы и т. п.). Сформировать консолидированный участок невозможно. Решать разные юридические вопросы, в частности с оформлением кадастрового паспорта и градостроительного плана, сложно. Непонятно, как быть с участками, которые прошли кадастровый учет, но по генплану оказались в разных территориальных зонах. Другой пример неденежной помощи властей - установление санитарно-защитных зон. И так далее и тому подобное. Решение этих типичных вопросов сильно способствовало бы снижению рисков и привлечению инвестиций в проекты», - резюмирует г-н Овчинников.

Commertial Real Estate, апрель 2011, №4

Скопируйте приведенный ниже код в свой блог

Глобальная оттепель

По материалам сайта: asg-spb.ru

«На мой взгляд, в Смольном понимают жизненную необходимость реанимации промышленных территорий, потому что город задыхается без свободных площадок под строительство», - говорит заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, но тут же добавляет: «По моим подсчетам, при нынешних темпах решения проблемы редевелопмента она будет актуальна у нас еще примерно лет 300-400».

Читать полностью »

Связаться с нами

Адрес: 195197, Санкт-Петербург, пр. Кондратьевский д.15, корп.3, офис 337-Ц,
Телефон: +7 (812) 458-57-56
E-mail: asg-spb@rambler.ru

Архитектурно-строительная группа

Строительная организация Северо-Западного региона России, работающая на рынке с 2000 г. ООО «АСГ» входит структуру инвестиционно-строительного холдинга «СПЛАВ», который, совместно с банком «Таврический», успешно реализует проекты в области инвестиционного строительства, девелопмента, управления коммерческой недвижимостью.

Подробнее »